第14章房产裂变,投资之神萧哲！

都市：你校学生,个个国之脊梁？作家爱吃巧克力加入书签

<div id="booktxt">课间休息十分钟后。萧哲继续给学生们上课。他开口道：“同学们，上节课我们讲了投资领域的宏观视野，那么本节课，就来聊聊实体金融裂变。在投资领域，房地产非常特殊。如果是炒买炒卖，房地产就不属于实体经济。但房子如果用于自住，那房地产本身需要砖瓦沙石，和建筑行业息息相关，就属于实体经济。1993年，海楠迎来第一批炒房客。但下半年，海楠楼市泡沫开始破裂，炒房客和开发商纷纷逃离，留下高达800多亿元的烂账。尽管如此。该事件，标志着我国房地产市场的活跃度，开始提升。1998年，龙国实行住房商品化，结束近半个世纪的福利分房制度。从那一刻起，单位分房这件事，就成为一个传说。而随着城市人口的高速机械增长。人们注定对房地产市场，产生较大需求。而今年，官府允许房地产企业试点上市，意味着从今往后，房地产行业将成为国家经济增长的重要支柱。”听到这话。班级里的学生们，纷纷点头。他们学金融，自然对房地产行业，有所了解。1998年12月1日，福利分配住房制度结束，住宅的商品属性，逐渐被还原。近几年来，全国个人购房比重不断提高，占到全国房地产消费总量的70%。金融行业也对个人信贷市场，大力支持，标志着房地产行业全面进入“零售时代”。萧哲环视众人，问道：“同学们，如果你们现在手里有50万元现金，会全款购买一套深城的商品房吗？”“会！”班级所有学生，都异口同声的点点头。眼下深城的平均房价，是5200元\/平米。50万元现金，差不多能全款购买一套100平米的商品房。而深城作为全国少有的计划单列城市，以后房价上涨的概率非常高。萧哲继续问道：“目前深城的购房首付是三成，请问50万元最多能买几套商品房？”这话一出。学生们纷纷接话。“最多能买三套房！”“一套房三成首付，共15万元！剩下的钱刚好付利息！”“校长，您怎么问这么简单的问题？”“……”萧哲听到众人的话，笑着说：“其实在我看来，50万元能买很多套房子，操作合适的话，买六套以上不成问题！”“？？？”学生们满脸问号。50万元怎么可能买六套房？只听萧哲解释道：“同学们，其实我们可以用贷款买房的方式，来进行房产裂变。所谓的房产裂变，是指随着楼市价格上涨，用第一套房通过风险可控的方式，不断叠加债务以获得更高价值的房产，形成优质、灵活的资产组合。想要实现房产裂变，前提是楼市价格上涨。如果楼市价格下跌，就无法实现裂变。那我们假设房价接下来几年会稳步上涨。具体操作方式如下。第一，我拿50万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房b、商品房c。其中，我总计花费首付款45万元，贷款105万元。由于城市发展、经济上行等原因。商品房A、b、c的价值，一直在涨，平均房价涨至元每平米，三套房子总价值来到300万元。这三套房子，原先在银行A办理的贷款，也就是我欠银行A，105万元。现在我去找银行b过桥，借105万元，将银行A的钱全部还清，赎出房产证的100%产权。接着，我拿三张房产证，再找银行A进行抵押贷款。按照行业内的抵押规则。我可以获得这三套房子市场价值的七成资金，也就是210万元资金。拿到钱后。我把先前欠银行b的105万元，全部还清。210万元减去105万元等于105万元。这105万元，就是我这三套房子市值上涨，所带来的差价！我可以继续拿着105万元，再去首付买三套房子。这就是房产裂变的具体操作！等到房地产下一轮上涨。房价涨至元每平米。我就能以同样的方法，借出钱再买三套。这时，先前用105万元首付买的三套房子，价值也涨了，那么也能以同样的方式进行房产裂变。从理论的角度来说。房地产价格每涨一轮。我就可以多三套房子，甚至六套房子，不断进行裂变。鸡生蛋，蛋生鸡。周而复始……”话音落下。教室内的学生们，不禁倒吸一口冷气。他们此刻已经弄懂房产裂变的基本原理。“校长，您真是投资奇才啊！”“真没想到，房地产行业还能这么玩？”<div id="booktxt">“太离谱了！三套房变六套房，六套房变十二套房……太可怕了！”“真是神仙操作啊！萧校长您的商业头脑太牛了，简直不可思议！”“……”萧哲补充道：“当然，实现房产裂变的前提，是房价上涨。如果房价非常平缓，就无法这么操作。1993年，海楠第一批炒房客的失败，就是血淋淋的例子。另外，我刚才只是简单说了说操作方法。事实情况是，房产裂变的方法很复杂，因为这里面涉及银行贷款利率和高昂的利息。”听到这话。学生们纷纷点头。他们本就是金融专业的学生，很多事情一点就透。房产裂变这个行为，需要对房地产市场非常了解。哪些楼盘涨势快。哪些楼盘适合回笼资金。哪些楼盘适合房产裂变时买入。哪些方式裂变，容易获得银行贷款支持。房产裂变的资金什么时候到位，还款的时间点，购房的节奏，房地产的最新证策等等……这里面的学问，大了去了！什么都不懂的小白，只明白房产裂变的原理，就贸然去尝试的话，稍稍操作失误，就容易出事。尽管如此。今天课堂上，萧哲校长讲的房产裂变，还是让他们学到很多东西。讲台之上。萧哲继续说道：“房产裂变，其实还有别的方法。我用50万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房b、商品房c。其中，我总计花费首付款45万元，贷款105万元。房价经过一轮上涨后。三套房子的总价值，来到300万元。我并不选择抵押贷款，而是直接将其卖掉。可以获得300万元减去105万元，等于195万元。然后我用这笔钱一分为三。再以三成首付的方式，买入三套商品房。此时，三套房子的总价值，已经达到650万元！同学们明白了吗？从最初的50万元资金，仅仅经过一轮房价上涨。稍稍操作一番。我掌握的房产总价值，已经达到650万元！你们想想。房产裂变的方式，是不是很夸张？”此刻，班级里的学生们，都听傻了。50万元的资金，经过房产裂变之后，能撬动总价值650万元的商品房。这也太离谱了吧！最夸张的是。萧校长的方法，非常具有可行性。短期来看。国内房地产市场，似乎不温不火。但把目光放到未来五年，甚至未来十年、二十年。深城的房价，应该会疯狂上涨！……接下来。萧哲继续和学生们讲房产裂变。“同学们，房产裂变的使用前提，是房价上涨。”“毕竟房产裂变不是变魔术，会凭空让你增加资产。”“除了刚才这两种方法外，其实想要实现房产裂变，还有二次按揭法、降维打击法、以大买小法、并发贷款法等等。”“如果未来房地产市场火爆，在座的同学想要尝试这种方法，可以一边收集市场信息，一边观看时政新闻和当地新闻。”“或许有同学会问，老师，既然有房产裂变这种方式，是不是有汽车裂变、黄金裂变、期货裂变、股票裂变等方式呢？”“我可以确定的回答你们！的确存在这种方式，但需要你们拥有一双会观察的眼睛！”“总而言之，金融投资领域，处处都是学问……”“同学们，上节课我给大家讲了金融投资领域的宏观视野，这节课给大家讲了实体金融裂变，下节课我会和你们聊聊金融领域的投机之道。”话音落下。下课铃声适时响起。此刻，学生们都面带意犹未尽之色。同时，他们每个人都很佩服萧哲校长。通过这两节金融课。他们都意识到，萧校长在金融领域有着无与伦比的商业嗅觉和匪夷所思的宏观视野。难怪萧校长能从美股市场，狂赚18亿美元！不夸张的说。听萧校长两节课，胜过在金融领域读十年书。一时间，所有学生看向萧哲的眼神，都带着狂热。从这一天起。星辰大学经济学院，流传着一段话。“你不学金融，见萧哲校长如井中蛙观天上月！”“你若学金融，见萧哲校长如一粒蚍蜉见青天！”

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